Standortsicherung und Mietvertrag

Im Falle einer Beendigung des Franchise-Vertrages ist es aber ebenfalls von sehr großem Interesse für den Franchise-Geber, dass der Standort des Systembetriebes weiterhin für sein Franchise-System erhalten bleibt. Eine Standortschließung bringt in der Regel ein negatives Image des Franchise-Systems und der Marke als solche mit sich. Ziel des Franchise-Gebers war es ja, dass der Kunde das Franchise-Outlet nicht als Betriebsstätte eines selbstständigen Franchise-Nehmers wahrgenommen hat, sondern als „Filiale" oder „Niederlassung" des Franchise-Gebers bzw. eines „einheitlichen Systems". Kunden vor Ort werden daher bei einer Schließung des Standortes bzw. der Fortführung unter einem anderen Logo oder einer anderen Marke zumeist den Rückschluss ziehen, dass sich das System wirtschaftlich nicht durchsetzen konnte. Neben diesem negativen Effekt im Hinblick auf die Außenwirkung des Franchise-Systems hat der Franchise-Geber unter Umständen aber auch damit zu kämpfen, dass der aus dem Franchise-System ausscheidende Franchise-Nehmer als Wettbewerber auf dem Markt auftritt. Die Einführung eines neuen Franchise-Nehmers in dem Vertragsgebiet des nun als Konkurrenten agierenden ehemaligen Franchise-Nehmers wird erheblich erschwert, wenn nicht der neue Systempartner, sondern der ausgeschiedene Franchise-Nehmer über den bisherigen Standort, den er unter Umständen durch seine jahrelange Tätigkeit erfolgreich etabliert hat, verfügen kann.

Letztlich bestehen zwei Möglichkeiten, wie sich der Franchise-Geber den bisherigen Standort trotz Beendigung des Franchise-Vertrages sichern kann.

1. Die Vereinbarung einer Eintrittsklausel

In Betracht kommt die Vereinbarung einer Klausel, die den Franchise-Nehmer verpflichtet, in seinem Mietvertrag mit dem Vermieter der Geschäftsräume eine Regelung aufzunehmen, die den Franchise-Geber berechtigt, die Nachfolge im Mietverhältnis anzutreten, wenn der Franchise-Vertrag endet. Diese „Eintrittsklausel" kann noch durch eine weitere Regelung abgesichert werden, die dem Franchise-Geber oder einem von ihm zu benennenden Dritten bei Beendigung des Franchise-Vertrages das Recht zugesteht, von dem Franchise-Nehmer das Geschäftslokal als Untermieter mietweise zu übernehmen. Eine weitergehende Regelung ist aufgrund des Verbotes des Vertrags zu Lasten Dritter, d.h. hier des Vermieters, nicht möglich. Es ist nur der dargestellte Spielraum vereinbar.

Die Reichweite solcher Eintrittsklauseln ist daher begrenzt, denn es muss der Vermieter als dritte Person in den Ablauf mit einbezogen werden. Um einen Eintritt des Franchise-Gebers in den Mietvertrag erreichen zu können, muss daher die Zustimmung des Vermieters zu Beginn des Vertragsverhältnisses eingeholt werden. Dabei sollte der Franchise-Geber zum einen dem Franchise-Nehmer eine bereits vorgefertigte Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag zur Verfügung stellen. Diese zusätzliche „Dienstleistung" des Franchise-Gebers gibt eine gewisse Sicherheit, dass diese Vereinbarung auch rechtlich wirksam sein wird. Auch hegen Vermieter teilweise eine Abneigung dagegen, dass in ihrem vorformulierten Mietvertrag eine Änderung vorgenommen werden soll und sind daher mit einer kurzen Zusatzvereinbarung eher einverstanden. Zum anderen sollte der Franchise-Geber, wenn möglich zusammen mit dem Franchise-Nehmer, bei dem Vermieter vorstellig werden und beim Abschluss des Mietvertrages anwesend sein. Unter Umständen gilt es, bei dem Vermieter Überzeugungsarbeit zu leisten, denn dieser kennt eine solche Klausel nicht bzw. ist an dem Eintritt des ihm unbekannten Franchise-Gebers in den Mietvertrag nicht interessiert. Auch sollte kontrolliert werden, ob diese Zusatzvereinbarung tatsächlich von dem Vermieter unterzeichnet wird. Zwar wird der Franchise-Nehmer dazu verpflichtet, in dem Mietvertrag eine Eintrittsklausel mit dem besagten Inhalt aufzunehmen, allerdings zeigt die Erfahrung, dass Franchise-Nehmer das häufig nicht tun, sei es aus Unkenntnis über deren Sinn und Zweck, fehlendem Durchsetzungsvermögen gegenüber dem Vermieter oder sogar aus Berechnung.

Wenn Sie nach Beendigung des Franchise-Vertrages dennoch feststellen müssen, dass eine solche Eintrittsklausel nicht vereinbart wurde, ist es zu spät. Abhilfe schaffen kann hier unter Umständen die weitere Klausel im Franchise-Vertrag, die den Franchise-Nehmer bei Beendigung des Franchise-Vertrages verpflichtet, dem Franchise-Geber das Geschäftslokal als Untermieter mietweise zu überlassen. Allerdings sind auch dieser Regelung Grenzen gesetzt, denn es bedarf der Einwilligung des Vermieters in die Untervermietung an den Franchise-Geber. Diese ist beispielsweise dann schwierig zu erhalten, wenn der Franchise-Nehmer aufgrund finanzieller Schwierigkeiten in der Vergangenheit die Mietzahlungen nicht bzw. nicht rechtzeitig geleistet hat.

2. Die Vereinbarung eines Untermiet- bzw. Unterpachtvertrags

Die für den Franchise-Geber sichere Möglichkeit besteht daher darin, dass er selbst das Ladenlokal anmietet und anschließend gegenüber dem Franchise-Nehmer als Vermieter bzw. Verpächter auftritt. Sowohl durch Regelungen im Franchise-Vertrag als auch im Untermiet- bzw. Unterpachtvertrag ist zu gewährleisten, dass die beiden Verträge untrennbar miteinander verknüpft sind. Deshalb ist es empfehlenswert, Franchise- und Miet- bzw. Pachtvertrag so zu gestalten, dass sie aufeinander Bezug nehmen und eine gemeinsame Beendigung vorsehen. In dem Franchise-Vertrag sollte also festgelegt werden, dass eine vorzeitige Beendigung dieses Vertrages zugleich automatisch, d.h. ohne dass es der Erklärung einer Kündigung bedarf, zu einer Beendigung des Untermiet- bzw. Unterpachtvertrages führt und umgekehrt. Auch sollte in beiden Verträgen die gleiche Laufzeit vereinbart werden. Mit der Beendigung des Untermiet- bzw. Unterpachtvertrages hat der ehemalige Franchise-Nehmer auch die Geschäftsräume zu räumen und das Franchise-Outlet an den Franchise-Geber herauszugeben. Der Franchise-Geber kann anschließend die Franchise samt des Geschäftslokals an einen neuen Franchise-Nehmer vergeben, ohne dass der Standort innerhalb des Vertragsgebietes gewechselt werden muss.

Diese Vorgehensweise bringt aber auch Risiken für den Franchise-Geber mit sich: Er haftet als Mieter gegenüber dem Hauptvermieter für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag und ist auch verpflichtet, eine etwaige Kaution bzw. Sicherheit zu stellen. Zwar kann und wird der Franchise-Geber in der Regel die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, die er gegenüber dem Vermieter hat, aufgrund des Untermiet- bzw. Unterpachtvertrages an den Franchise-Nehmer weitergegeben. Jedoch trägt der Franchise-Geber als Vermieter für die Mietzahlungen das Ausfall- und Insolvenzrisiko des Franchise-Nehmers. Dieser Nachteil geht aber über das Ausfallrisiko hinaus, welches jeder Vermieter für die laufenden Mietzahlungen trägt. Zu berücksichtigen ist, dass der Franchise-Geber in diesem Fall auch nach dem Ausscheiden des Franchise-Nehmers unter Umständen einige Monate die Miete an den Hauptvermieter weiter zu zahlen hat, obwohl er in diesem Zeitraum selbst keine Mieteinnahmen tätigt. Es ist erforderlich, insbesondere wenn eine vorzeitige Vertragsbeendigung aufgrund einer fristlosen Kündigung etc. herbeigeführt wurde, dass der Franchise-Geber erst einen anderen geeigneten Franchise-Nehmer findet, der sämtliche Schritte zur Existenzgründung durchlaufen und auch noch geschult werden muss. Ist der vorherige Franchise-Nehmer wirtschaftlich gescheitert, z.B. weil es sich eben herausgestellt hat, dass er keine ausreichenden Fähigkeiten zum selbstständigen Unternehmer besitzt, kann man sich leicht vorstellen, wie zeit- und kostenaufwändig sich die Suche nach einem Nachfolger, der in einen gescheiterten Standort investieren will, gestalten kann.

Dies bedeutet letztlich, dass der Franchise-Geber entweder erhöhten Kapital- oder erhöhten Verwaltungsaufwand hat, um eine möglichst weitgehende Standortsicherung auch nach Beendigung des Franchise-Vertrages zu gewährleisten.

Weitere Informationen unter Meyer-Köring.